أفضل صناديق الاستثمار العقاري للشراء خلال فترة الركود

يمكن أن يساعد التعرف على الصناعات المناسبة في حمل محفظتك خلال الأوقات الصعبة. حيث يلعب كل من التخزين الذاتي والرعاية الصحية والتجزئة على أساس الضرورة دوراً مهماً حتى أثناء الركود. توفر هذه الصناديق العقارية الثلاثة تعرضاً كبيراً للصناعات المرنة. يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري هذه ملاذاً آمناً عندما تصبح الأوقات صعبة.

 أفضل صناديق الاستثمار العقاري للشراء خلال فترة الركود:

تعتبر فترات الركود وقتاً صعباً للجميع، ولكنها قد تكون صعبة بشكل خاص على المستثمرين. مع تشديد الميزانيات الذي يؤدي إلى انخفاض الإنفاق الاستهلاكي وبالتالي قلة النشاط الاقتصادي. ومن المفهوم سبب كونه وقتاً صعباً للاستثمار. لحسن الحظ، فإن بعض الصناعات تكون أكثر مقاومة لهذه التحديات، حيث تتعافى بشكل أسرع أو تتحمل تأثيراً أقل. يمكن أن يساعد التعرض الاستراتيجي لهذه الصناعات على محفظتك في تحمل مصاعب الركود، ولهذا السبب بالتحديد يجب أن تكون اسهم Kimco Realty (KIM 0.04٪) و Public Storage (PSA -0.98٪) و Physicians Realty Trust (DOC 0.40٪) على قائمة الشراء الخاصة بك الركود المقبل.

سهم Kimco:

قد يفاجئك أن ترى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة للبيع بالتجزئة في هذه القائمة من الصناعات المقاومة للركود - بعد كل شيء، يعد الإنفاق على التجزئة أحد الأشياء الأولى التي تتعثر عندما يتباطأ الاقتصاد. لكن Kimco Realty هي إلى حد ما وحيد القرن في عالم REITs بفضل مزيجها المتنوع من المستأجرين الأساسيين والقائمين على الضرورة.

المستأجرون القائمون على الضرورة، والتي يمكن أن تشمل محلات البقالة ومتاجر مستلزمات الحيوانات الأليفة ومتاجر المنازل أو إصلاح السيارات، هم أكثر عرضة للبقاء على قيد الحياة والازدهار في حالة الركود بسبب طبيعة أعمالهم. في حين أن محفظة Kimco ليست مؤجرة حصرياً للمستأجرين الأساسيين، فإن 80 ٪ من متوسط ​​الإيجار الأساسي مستمد من مراكز البيع بالتجزئة التي تعتمد على البقالة، وهي ضخمة. يساعد هذا في تقليل تعرض الشركة للمخاطر ويساعد على توجيه حركة المرور إلى مراكز البيع بالتجزئة الخاصة بها لأن الناس سيزورون بشكل متكرر أثناء تسوقهم لمحلات البقالة.

كما تعمل الشركة بشكل جيد بشكل متزايد مع استمرارها في التعافي من الآثار المرتبطة بالوباء. إن إيجار القدم المربع أعلى بنسبة 7٪ من مستويات ما قبل الجائحة، كما أن فروق الإيجار المماثلة في نفس مستويات بداية عام 2020. وقد ارتفع معدل الإشغال فيها بشكل ثابت خلال الأرباع الأربعة الماضية، حيث وصل الآن إلى ما يزيد قليلاً عن 94٪. لقد حصلت أيضاً على الكثير من حيث محفظتها. اعتباراً من الربع الأول من عام 2022، كان يحتوي على 537 عقاراً، معظمها في الهواء الطلق - عظيماً مع تحول تفضيلات المستهلكين نحو هذا كطريقة التسوق المفضلة لديهم. كما أنها تتمتع بموقع جيد في بعض اسواق حزام الشمس الأسرع نمواً والمدن الساحلية الكبرى.

الشيء الوحيد الغير مرغوب في Kimco هو نسبة ديونها. على الرغم من أنه ليس خارج نطاق السيطرة حالياً بمعدل 6.4 ضعفاً للديون إلى الارباح قبل الضرائب والفوائد والاستهلاك والإطفاء (EBITDA)، فقد يكون أفضل. لكن الشركة مكرسة بنشاط لتقليل تعرضها للديون خلال الأرباع القليلة القادمة. لقد تجاوز سعر سهمها مستويات ما قبل الوباء، لكنه لا يزال يتداول عند سرقة صناديق الاستثمار العقاري بحوالي 10 أضعاف أموالها من العمليات (FFO). الشراء اليوم يعني أنك لا تشتري بخصم فحسب، بل تضمن أيضاً عائداً أقل بقليل من 3٪.

سهم Public Storage:

إن مصاعب الركود مثل الانتقال بسبب فقدان الوظيفة أو تقليص الحجم لتوفير المال تعني عملاء جدد في أعمال التخزين الذاتي، مما يجعل هذه واحدة من أفضل الصناعات التي يمكن الاستثمار فيها أثناء الركود. بصرف النظر عن نموذج العمل المثالي للأوقات الصعبة، كان التخزين الذاتي دائماً هو الصناعة الأفضل أداءً لجميع قطاعات REIT لمدة 25 عاماً.

التخزين العام هو REIT للتخزين الذاتي الرائد وأكبر مشغل في هذا المجال. في بداية عام 2022، امتلكت أو كانت لديها مصلحة في ما يقرب من 2800 منشأة في 39 دولة بالإضافة إلى مصلحة في مرافق تقع في جميع أنحاء أوروبا الغربية. بفضل فورة التسوق الأخيرة لشركة Public Storage، قامت بتوسيع محفظتها بشكل ملحوظ على مدار العامين الماضيين من خلال الاستحواذ على ezStorage، و All Storage، والعديد من الشركات الأخرى. هذا، بالإضافة إلى زيادة الطلب على مساحة التخزين، وساعد على زيادة معدلات الإيجار بالإضافة إلى جميع المقاييس الرئيسية المستخدمة لتقييم ربحية REIT مثل FFO وصافي الدخل التشغيلي (NOI) والإيرادات وهامش الربح الإجمالي.

كما أنها ثقيلة السيولة مع نسبة دين منخفضة للغاية إلى EBITDA تبلغ 1.98. وفقاً لمعايير REIT، يعد هذا وضعاً رائعاً يجب أن تكون فيه أثناء الركود. إن امتلاك رأس مال في متناول اليد يمكن أن يساعد سهم Public Storage ليس فقط في التغلب على الأوقات الصعبة بل يتوسع بينما يحافظ الآخرون على النقد. حيث ارتفعت أسعار اسهم Public Storage بنسبة 42٪ خلال السنوات الثلاث الماضية، ولكن بفضل نمو محفظتها، لا تزال تحظى بتقدير إيجابي وفقاً لمعايير REIT بحوالي 20 ضعف FFO.

سهم Physicians Realty Trust:

لا تتوقف حاجة الناس للرعاية الطبية لمجرد أن الأوقات عصيبة. في الواقع، أظهر لنا التاريخ أن الإنفاق الطبي يمكن أن يزداد خلال فترة الركود. بينما تقوم العديد من الصناعات الأخرى بإلغاء الوظائف، تظل وظائف الرعاية الطبية والطلب ثابتاً. المفتاح هو التعرض الصحيح للمجال الطبي.

فيزيشنز ريالتي تراست Physicians Realty Trust  هو صندوق متنوع للرعاية الصحية يمتلك 291 مركزاً للمكاتب الطبية مؤجرة لمجموعة متنوعة من المستأجرين في المجال الطبي. وتشمل هذه الأبحاث والتطوير الطبي، وعيادات الأطباء، ورعاية المرضى الداخليين والخارجيين، والعناية المركزة، والمستشفيات. يعد تنوعها في الصناعة أحد الأصول الرئيسية لأنها لا تعتمد فقط على مجال واحد لتحمل إيراداتها. كما أن لها فائدة إضافية تتمثل في كونها في قطاع الأغلبية لرعاية المرضى. في عام 2021، تم تقديم 67٪ من جميع المطالبات المقدمة خارج المستشفى، من المراكز الطبية التي لا تختلف عن تلك التي يمتلكها ويدير ريلتي ترست فيزيشنز ترست.

على الرغم من التحديات التي ظهرت على المجال الطبي في أعقاب الوباء، تمكنت شركة Physicians Realty Trust من الحفاظ على نمو ثابت في الإيرادات. على الرغم من أن NOI و FFO لا ينموان كثيراً، إلا أن الرئيس التنفيذي جون توماس يرى أن المد والجزر يتغير. كما تؤدي زيادة تكاليف التجديدات إلى الحد من مقدار المساحة الطبية للإيجار، والتي بدورها تؤدي إلى زيادة معدلات الإيجار بشكل طبيعي، ونأمل أن تمنح الشركة هامش ربح أكبر في المستقبل.

كما تمتلك شركة Physicians Realty Trust واحدة من أقل نسب الديون إلى EBITDA في صناعة الرعاية الصحية، حيث تبلغ 5.65 ضعف EBITDA، ولديها 2 مليون دولار من السيولة. لقد انتعشت أسعار الاسهم تقريباً إلى مستويات ما قبل الوباء، بانخفاض 3٪ عما كانت عليه قبل ثلاث سنوات. لكن الشركة لا تزال تحظى بتقدير جيد، حيث يتم تداولها بحوالي 17 ضعف FFO مع عائد ارباح بنسبة 5 ٪ تقريباً.