لماذا قد تكون الصناديق العقارية السكنية الاستثمار الافضل لك؟

بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن المزيد من الاستثمارات طويلة الأجل التي تكون "ثابتة كما هي"، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري السكنية أن توفر الاستقرار والنمو. نظراً لأن هذه الاسهم تمثل استثمارات عقارية حقيقية، فإنها يمكن أن تشعر بأمان أكبر بكثير من الاستثمار في أسهم النمو التي قد تبدأ بأصول أقل ومزيد من الديون. صناديق الاستثمار العقاري السكنية ليست مثيرة، لكنها تمثل أنواعاً مهمة من العقارات التي لا يمكن للمجتمع حرفياً أن يعمل بدونها.

ما هي صناديق الاستثمار العقارية السكنية Residential REITs

هناك العديد من الأنواع المختلفة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، لكن صناديق الاستثمار العقاري السكنية هي واحدة من أكثر الأنواع شيوعاً. قد يكون ذلك لأنهم مألوفون، بطريقة ما، ويمثلون شيئاً يحتاجه الجميع: المنزل. تقوم صناديق الاستثمار العقاري السكنية بشراء وحيازة الممتلكات ثم تأجيرها للمستأجرين باستخدام عقود الإيجار الإجمالية. في بعض الأحيان يبيعون عقارات لترقية عقارات أخرى أو للقيام بعمليات استحواذ جديدة ومماثلة، ولكن الهدف دائماً هو تحسين معدل العائد على استثماراتهم.

يمكن لصناديق الاستثمار العقاري السكنية أن تحتفظ فعلياً بأي مجموعة من العقارات السكنية المؤجرة، من مئات المنازل العائلية إلى حدائق المنازل المتنقلة، أو المباني السكنية البوتيكية، أو المجمعات الضخمة متعددة العائلات. بشكل عام، تقوم صناديق الاستثمار العقاري بشراء وحيازة عقارات باهظة الثمن بالنسبة لمعظم المستثمرين لشرائها بشكل فردي، مما يجعل العقارات الاستثمارية السكنية في متناول العديد من الأشخاص.

مزايا الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية السكنية

على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري أقل إثارة بكثير من اسهم التكنولوجيا، على سبيل المثال، إلا أنها استثمار مستقر ودائم للغاية تميل إلى إثبات قيمتها على المدى الطويل. يعد الاستثمار العقاري من خلال صناديق الاستثمار العقارية السكنية أمراً رائعاً لأي شخص يبحث عن شيء يمكن الاعتماد عليه للغاية كاستثمار مستقل أو حتى لتحقيق التوازن بين الاستثمارات الأكثر خطورة. هناك عدة أسباب وجيهة لاختيار صناديق الاستثمار العقارية السكنية:

تميل صناديق الاستثمار العقاري السكنية إلى أن تكون مقاومة للركود

نظراً لأن كل شخص يحتاج إلى مكان ما للعيش فيه، فإن صناديق الاستثمار العقاري السكنية تميل إلى الأداء الجيد حتى في أسوأ الأوقات. قد لا يحتاج موظفو المكاتب دائماً إلى مكاتب، وقد تعاني المساحات الصناعية من الانكماش، ولكن يحتاج الأشخاص دائماً إلى أماكن للعيش، بغض النظر عن مكان وجودهم أو مقدار الأموال التي يكسبونها.

الطلب على السكن آخذ في الازدياد

يزداد عدد السكان، ويختار المزيد من الناس العيش بمفردهم، مما يشكل ضغطاً كبيراً على سوق الإيجارات. لا تحتاج هذه الأسر إلى إيجارات فحسب، بل تحتاج إلى المزيد منها، والتي يسعد صناديق الاستثمار العقاري السكنية الجيدة بتقديمها. مع زيادة الطلب، تزداد الإيجارات، مما يولد دخلاً موثوقاً لحاملي صناديق الاستثمار العقاري. في الوقت الحالي، الطلب على الإيجارات مرتفع بشكل استثنائي، ومن المتوقع أن يستمر في النمو.

عدد أقل من الناس قادرون على شراء المنازل

أدت سنوات من نقص المخزون إلى ارتفاع أسعار شراء المنازل، مما جعل من الصعب على الناس شراء مكان خاص بهم. بسبب الدفعات المقدمة الأكبر وعملية التأهيل للحصول على قرض أكثر صرامة بالنسبة لمعظم المشترين المحتملين، يختار المزيد من الأشخاص الاستئجار لفترات أطول أثناء عملهم على ائتمانهم وبناء مدخراتهم.

مخاطر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري السكنية

على الرغم من أن صناديق الاستثمار العقاري السكنية كنوع استثماري تميل إلى أن تكون مستقرة للغاية ويمكن الاعتماد عليها، إلا أن صناديق الاستثمار العقاري الفردية بعيدة كل البعد عن الفائزين المضمونين. لا يزال هناك الكثير من المخاطر التي يجب أن تكون على دراية بها، خاصة إذا كنت تتطلع إلى الاحتفاظ بها على المدى الطويل (وهي الطريقة المثالية للاستثمار في REIT ولكن ليس بشكل عام شرطاً للشراء).

مخاطر سوق الإسكان

هناك دائماً احتمال أن يكون سوق الإسكان الساخن اليوم بارداً غداً. يمكن للعوامل الاقتصادية مثل خروج الصناعة أو انهيار صاحب عمل محلي كبير أن تغير بشكل سريع ملف تعريف العمال الذين قد يستأجرون من العقارات السكنية. عند اختيار REIT السكنية، ابحث عن العقارات التي لديها مساحة للتحرك إذا تقلص الدخل المحلي أو انخفضت قيم الإسكان.

يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري ذات الرافعة المالية المفرطة محفوفة بالمخاطر

غالباً ما يتعين على صناديق الاستثمار العقاري السكنية تحمل ديون كبيرة في البداية أو إذا كانت تعمل في مشروع جديد أو عملية استحواذ كبيرة. إذا تسبب الدين في عبء مالي مفرط، فيمكن أن يؤدي إلى زعزعة استقرار الشركة. لا ينبغي أن يكون صندوق الاستثمار العقاري السكني في الأساس عبارة عن رواتب حية مقابل شيك أجر وغير قادر على امتصاص ضربة مالية كبيرة، سواء كانت جديدة أو راسخة.

يمكن أن يضر العرض الزائد بمعدلات الإشغال والإيجار

يعد السوق الساخن مكاناً مغرياً لصناديق الاستثمار العقارية السكنية للخروج بالكامل. يعد التوفيق بين محفظة متوازنة بشكل معقول بين عدة اسواق أو عدة أنواع من العقارات المؤجرة أمراً واحداً، ولكن وضع معظم أموالك في مكان واحد أمر مختلف تماماً. العرض الزائد هو قاتل لصناديق الاستثمار العقارية السكنية، خاصة بالنسبة لأولئك الذين لديهم زيادة في الاستدانة. عندما تنتقل نسبة إشغال المجمع السكني من 95٪ إلى 75٪ بسبب التدفق المفاجئ للوحدات المتنافسة، فقد تكون هذه مشكلة كبيرة. لإبطاء النزيف، ستعمل العديد من الشركات على خفض الإيجارات لتكون أكثر قدرة على المنافسة مع الخصائص الأخرى من نفس النوع، ويبدأ السباق نحو القاع.

ارتفاع أسعار الفائدة يمكن أن يخلق تحديات

غالباً ما تحمل صناديق الاستثمار العقاري السكنية ديوناً. تسمح لهم القروض بترقية العقارات، والقيام بعمليات استحواذ جديدة، والقيام بمضارباتهم الخاصة دون أخذ قسط كبير من أموال رأس المال. عندما تكون الأسعار منخفضة، فإن تكلفة الدين لا تكاد تكون شيئاً، لذلك من الأسهل إجراء ترقيات تسمح لهم بزيادة الإيجارات أو تحسين حياة المستأجرين. ومع ذلك، عندما يصبح الدين مكلفاً، قد تبدأ جميع أنواع قطع الدومينو في الانخفاض. على سبيل المثال، قد يعني عدم القدرة على الاستفادة من التحسينات بتكلفة معقولة أن بعض الخصائص تقع من الفئة أ إلى الفئة ب، أو حتى من الفئة ب إلى الفئة ج، مما قد يقلل الإيجار الذي ستجلبه كل وحدة.

ما أفضل صناديق الاستثمار العقارية السكنية المناسبة للشراء؟

كما هو الحال مع جميع فئات صناديق الاستثمار العقاري، هناك أكثر من عدد قليل من الخيارات الجيدة حقاً في المساحة السكنية. تقوم الشركات التي درست اسواقها واستعدت لمواجهة الفواق باستثمارات كبيرة طويلة الأجل.

صندوق Camden Property Trust

على الرغم من كونه جزءاً من سوق شقق شديد التنافس، فقد أعلنت شركة Camden Property Trust مؤخراً عن أعلى نسبة إشغال على الإطلاق بلغت 97.5٪، ومن المتوقع أن يستمر النمو. تعمل الشركة على زيادة عمليات الاستحواذ في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وتشمل العديد من ممتلكات Camden Property Trust أيضاً البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي أو المساحات المكتبية أو المساحات متعددة الاستخدامات، مما يؤدي إلى إنشاء مجتمعات حقيقية حيث يمكن للناس العمل واللعب والعيش. على الرغم من أن العام الماضي كان يتعلق بالإنفاق، إلا أنه كان أيضاً يتعلق بنمو ملحوظ في محفظة صحية ومتنوعة.

صندوق Mid-America Apartment Communities

إلى جانب امتلاكها مجموعة ضخمة ومتنوعة مما يقرب من 300 عقار، فإن Mid-America Apartment Communities في وضع جيد للنمو على المدى الطويل. بدلاً من التركيز في المقام الأول على البناء، فقد حسنت مقتنياتها من خلال شراء وإعادة تشكيل الوحدات التي تروق للسكان الديموغرافيين ذوي الدخل المتوسط. إن أصولها العقارية البالغة 14.7 مليون دولار مرهونة بدين قدره 4.5 مليون دولار، مما يمنح الشركة بعض المجال للمناورة لتحسين الممتلكات، بالإضافة إلى المزيد من الأموال التي تذهب مباشرة إلى جيوب المستثمرين بدلاً من مدفوعات الفائدة.

صندوق UMH Properties

على الرغم من أن UMH واجهت بعض النقاط الصعبة في تاريخها، إلا أن الاهتمام المتزايد بملكية الأسرة الواحدة والإيجارات بسبب الوباء قد أعطاها عثرة هائلة. تمكن صندوق REIT من زيادة توزيعات الارباح الاسهم بنسبة 5.5٪ في عام 2021، وهي المرة الأولى التي يتم فيها زيادة الارباح منذ عام 2009. UMH هي أكبر مالك للمجتمعات السكنية المصنعة في الولايات المتحدة، حيث تمتلك ما يقرب من 8700 منزل فردي، بالإضافة إلى 3300 قطعة أرض شاغرة. كما أنها تمتلك 1800 فدان ستسمح لها بالاستمرار في بناء ما يقرب من 7300 قطعة أرض أخرى. هذه مساحة كبيرة للمستأجرين المهتمين بـ COVID والذين يفضلون عدم المخاطرة بحياة الشقة ولكن لا يمكنهم شراء منزل تقليدي.

يمكن أن يوفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية السكنية الاستقرار المتأصل في الاستثمار العقاري، حتى لو لم تكن مهتماً بشكل خاص بإجراء الصيانة أو التعامل مع المستأجرين. بدلاً من القيام بالمتابعة اليومية لمحفظتك، فأنت تترك أموالك تعمل من أجلك بينما يتولى شخص آخر إدارة الممتلكات المهنية وجميع المشاكل الأخرى المرتبطة بكونك مالكاً للعقار.