ما هي صناديق العقارية الأفضل للشراء في السوق الهابطة؟

يصعب الاستثمار في الاسواق الهابطة، مع الرغبة في تقليل المخاطر عن طريق بيع الاسهم غالباً ما يدفع المستثمرين إلى التخلص من العديد من الاسهم حتى الواعدة منها. ومع ذلك، من المرجح أن يجد أولئك الذين يرغبون في تبني وجهة نظر معاكسة والتفكير على المدى الطويل أن الاسواق الهابطة هي الوقت المناسب للتدخل والشراء.

يتطلب اتخاذ هذا الموقف الاستثماري المتضارب معدة قوية، ولكن إذا كان لديك ثبات، فستحتاج إلى إلقاء نظرة على Simon Property Group (SPG) و W.P. Carey (WPC) اليوم.

صندوق Simon Property Group

خلال المكالمة الجماعية لشركة Simon Property Group للربع الثالث من عام 2022، أوضح الرئيس التنفيذي David Simon أن أكبر مخاوفه اليوم هو فتح جميع المتاجر الجديدة التي وقع عليها عقود إيجار في الوقت المناسب. وهو يعتقد أن الأمر سيستغرق حتى عام 2024 لتقليص تراكم عقود الإيجار الموقعة ولكن غير المشغولة إلى مستويات أكثر طبيعية. هذا هو مدى جودة خط التأجير في الآونة الأخيرة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

نظراً لأن Simon يمتلك مجموعة من مراكز التسوق ومراكز البيع المغلقة، فقد يبدو هذا البيان مفاجئاً. في عام 2020، كان جائحة الفيروس التاجي بمثابة رياح معاكسة كبيرة، مما أدى إلى ارتفاع في الوظائف الشاغرة، وإفلاس تجار التجزئة، وخفض الارباح في شركة Simon. لكن هذا الانكماش في الصناعة ساعد أيضاً في التخلص من الكثير من اللاعبين الضعفاء، وفتح الطريق أمام أقوى مراكز التسوق لتزدهر مرة أخرى. يمتلك سيمون بعضاً من أفضل أصول مراكز التسوق في العالم. في هذه المرحلة، زادت ارباحها ست مرات منذ ذلك الخفض. من الواضح أن العمل في تحسن.

هذا التأكيد مدعوم بالنمو المستمر في الإشغال، وزيادة المبيعات في مراكزها، وقدرة سيمون على دفع زيادات الإيجارات. أضف المتاجر التي تعمل على افتتاحها خلال العام المقبل أو نحو ذلك، ويبدو أن هذا المركز التجاري REIT لديه مستقبل مشرق للغاية في المستقبل. في غضون ذلك، دفعت السوق الهابطة الاسهم للانخفاض ودفعت عائد توزيعات الارباح إلى 6٪ جذابة للغاية.

صندوق W.P. Carey

شركة W.P. Carey لديها الكثير من الصفات الإيجابية. على سبيل المثال، لديها واحدة من أكثر المحافظ تنوعاً في قطاع REIT، مع أصول عبر مجالات الصناعة والمستودعات والمكاتب وتجارة التجزئة والتخزين الذاتي. بالإضافة إلى ذلك، فإنها تولد حوالي ثلث إيجاراتها من أوروبا، مما يوفر تنوعاً جغرافياً مادياً أيضاً. كما أنها تستخدم صافي عقود الإيجار، مما يعني أن مستأجريها مسؤولون عن معظم تكاليف التشغيل على مستوى الممتلكات. عبر محفظة كبيرة (يمتلك صندوق REIT أكثر من 1400 أصل)، فهو نهج استثماري منخفض المخاطر إلى حد ما.

هناك المزيد من الإيجابيات التي يجب إضافتها إلى القائمة، بما في ذلك متوسط ​​مدة الإيجار 10 سنوات (أكثر من كافية للحفاظ على صندوق الاستثمار العقاري خلال فترة الركود) وتاريخ الاستثمار الانتهازي المدعوم بتنويعه الواسع. دبليو. Carey هو استثمار فريد إلى حد ما في قطاع مالي متخصص. وأدى اضطراب السوق الأخير إلى ترك العائد عند 5.4٪. بالمناسبة، ازدادت الارباح الموزعة كل عام منذ الطرح العام الأولي لصندوق الاستثمار العقاري لعام 1998.

لكن السبب الذي يجعلك تعجبك حقاً اليوم هو أن 55 ٪ من عقود إيجار REIT تحتوي على سلالم إيجارية مرتبطة بالتضخم. هذا يعني أنه على الرغم من مخاوف السوق بشأن التضخم، فإن دبليو. كاري مستعدة للتعامل معها. والجدير بالذكر أن نمو إيجارات المتجر نفسه قد ارتفع لخمسة أرباع وهو الآن يبلغ ضعف المعدل الذي كان عليه في نهاية عام 2021. التضخم مفيد في الواقع لشركة Carey، وهذا شيء يجب أن يجعل المستثمرين يرغبون في الانطلاق اليوم على الرغم من المعنويات السلبية في وول ستريت.

تقول فرضية السوق الفعالة أن المستثمرين يقيّمون بعقلانية جميع المعلومات المتاحة طوال الوقت، وبالتالي، فإن أسعار الاسهم دائماً في المكان الذي ينبغي أن تكون فيه. هذه طريقة جيدة للتفكير في الأمور على المدى الطويل، لكن أي مستثمر يراقب تقلبات السوق على المدى القصير يعرف أن العواطف يمكن أن تؤدي إلى سوء التسعير على المدى القريب. يبدو أن هذا هو الحال اليوم في Simon and W.P. Carey مع مخاوف السوق الهابطة تركت المستثمرين يتجاهلون القصص الأساسية القوية.