ماذا نعرف عن افضل صناديق الاستثمار العقارية لتخزين البيانات؟

قد يدفعك الانكماش الدراماتيكي في السوق مثل هذا إلى أخذ أموالك والتوجه إلى التلال، ولكنه قد يكون أيضاً فرصة رائعة للعثور على بعض الصفقات، خاصة بين الشركات التي تقدم خدمات أساسية في قطاعات متنامية. على سبيل المثال، تعمل مراكز البيانات كمضيف مادي للعالم الرقمي، والذي يستمر في التوسع. يعني هذا الاتجاه للطلب المتزايد على تخزين البيانات أن موفري هذه البنية التحتية مهمون في كثير من أنحاء العالم مثل مرافق المياه والكهرباء. تعتبر مراكز البيانات عمليات معقدة للغاية ومكلفة بعيداً عن متناول المستثمر العقاري العادي، فلما لا نلقى نظرة على صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في هذا القطاع.

بعد موجة من عمليات الاستحواذ في العام الماضي، لم يكن هناك سوى شركتين فقط في مراكز البيانات اللتين تم تنظيمهما مثل REITs والثالثة التي يتم احتسابها في بعض الأحيان في عددها: Equinix (المدرجة في بورصة ناسداك تحت الرمز: NASDAQ: EQIX) و Digital Realty Trust (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز NYSE: DLR)، انضمت شركة Iron Mountain (IRM)، عملاق تخزين المستندات الذي يمزق صورته كأخصائي تخزين مستندات عن طريق إضافة استثمارات مركز البيانات إلى أعمال التخزين الرقمية المتنامية. فيما يلي ثلاثة أسباب وجيهة حقاً للنظر في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية هذه الآن.

هناك سوق كبير ومتنامي يمكن التعامل معه

أصدرت Research and Markets تقريراً حديثاً يربط النمو في أمريكا الشمالية في الاستضافة وإدارة خدمات الاستضافة عند 52.5 مليار دولار من الآن وحتى عام 2026، بمعدل نمو يبلغ حوالي 11.4٪ سنوياً.

في غضون ذلك، تربط أريزتون نمو السوق الأوروبية بنسبة 5.6٪ سنوياً باستثمار قدره 36.5 مليار دولار بحلول عام 2027. ويمكن العثور على تفاؤل مماثل على مستوى العالم. قام الثلاثة باستثمارات كبيرة في الهند وبقية آسيا وعبر إفريقيا مؤخراً.

قد يتأثر هذا النمو بأي تراجع في الطلب بسبب الركود أو اضطرابات السوق المحددة، ولكن لا أحد يغلق الإنترنت في أي وقت قريب. مرة أخرى، تلعب الطبيعة الأساسية للخدمات التي تقدمها هذه الشركات دورها.

عوائد مجزية لتوزيعات الارباح

يتصدر Iron Mountain الثلاثة هنا في إجمالي العائد الأخير، حيث قدم عائداً بنسبة 106٪ في السنوات الثلاث الماضية مقارنة بحوالي 39٪ لـ Equinix و 20.5٪ للعقارات الرقمية.

أما بالنسبة إلى توزيعات الارباح، التي قد تكتسب أهمية مع تحول المستثمرين إلى اسهم الدخل خلال هذه الأوقات الصعبة، فقد رفعت شركة Digital Realty مدفوعاتها لمدة 19 عاماً متتالية وتدر حالياً حوالي 3.72٪. تعمل Equinix على مدار سبع سنوات متتالية، بما في ذلك حوالي 8٪ في السنوات الثلاث الماضية، وتنتج حوالي 2٪، مقارنة بحوالي 1.4٪ في مؤشر ستاندرد آند بورز. يعتبر Iron Mountain متأخراً بعض الشيء في نمو الارباح، مع لا توجد زيادة حقيقية كبيرة منذ 2018، لكنها تدر حوالي 4.8٪.

يبدو أن التدفق النقدي متاح لجميع هؤلاء الثلاثة لمواصلة تلك التوزيعات حتى خلال هذه الأوقات غير المؤكدة، مع نسب مدفوعات مستدامة في الوقت الحالي تبلغ حوالي 43٪ للعقارات الرقمية، و 52٪ لـ Equinix، و 65٪ لـ Iron Mountain.

يرتفع عائد توزيعات الارباح عندما تنخفض أسعار الاسهم بالطبع، ولكن طالما أن النقد موجود لدفع ارباح الاسهم، فإن تدفق الدخل السلبي هذا سيساعد في تخفيف الألم أثناء انتظار ارتفاع سعر السهم.

فرص مناسبة للشراء الأن

أطلقت Blackstone موجة من عمليات الاستحواذ على REIT في مركز البيانات الصيف الماضي من خلال الاستحواذ على QTS Realty Trust، ثم في 15 نوفمبر، تم الإعلان عن أن American Tower كانت تشتري CoreSite Realty و KKR و Global Infrastructure Partners قاموا بشراء CyrusOne وأخذوها خاصة.

ثم في هذا الشهر فقط، وافقت شركة Switch على عرض شراء من DigitalBridge و IFM Investors والذي سينهي انتقال الشركة المعلن إلى REIT وبدلاً من ذلك يصبح خاصاً.

هل هذا يعني مصائر مماثلة في انتظار Equinix و Digital Realty و Iron Mountain؟ يبقى أن نرى ذلك، ولكن إذا حدث ذلك، فمن المرجح أن يستفيد المساهمون الحاليون من الصفقة، خاصة عند السعر المنخفض لدخول اسهمهم في هذا السوق المنخفض. وإذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكنك الاستمتاع بإيرادات توزيعات الارباح وما يمكن أن يكون انتعاشاً قوياً لأسعار اسهم هؤلاء المشغلين بمجرد أن تتغير الأمور.