كيف تستطيع صناديق الاستثمار العقاري هذه انقاذك من الركود؟

يستمر التضخم في التسارع، وتتعرض سوق الاسهم لضربات حيث تبلغ كبار الشركات عن خيبات الأمل في تقارير الارباح وتزايد مخاوف الركود. كما أن أحد المقاييس الرئيسية هو مؤشر ستاندرد آند بورز، انخفض الآن بنحو 18٪ حتى الآن هذا العام، مما يترك المستثمرين يتساءلون عن المكان الذي قد يتجهون إليه للحصول على بعض الراحة. نجد مكان مناسب ضمن قطاع صناديق الاستثمار العقاري (REIT). إذ تمتلك صناديق الاستثمار العقاري محافظ عقارات مدرة للدخل ويطلب منها دفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة سنوياً للمساهمين. وهذا ما يجعلها أسهماً ذات دخل سلبي واستثمارات عقارية، وهما خاصيتان يمكن أن تثبتا مقاومتهما لتقلبات السوق العامة.

لكن ليس دائما. تتعرض صناديق الاستثمار العقارية ككل للضرب الآن. على سبيل المثال، فإن صندوق Vanguard Real Estate ETF - الذي يمتلك حالياً مزيجاً مرجحاً من 163 صندوقاً للتداول العقاري المتداول علناً - قد انخفض بنسبة 18 ٪ تقريباً حتى الآن هذا العام، متخلفاً عن انخفاض ستاندرد آند بورز الكئيب بنحو 15 ٪ في نفس الوقت. لكن، بالطبع، هناك استثناءات. فيما يلي نوعان تفوقا على مؤشر ستاندرد آند بورز في إجمالي العائد في العام الماضي. لقد اخترت تلك الفترة الزمنية لأنها تلتقط الذروة لمعظم السوق بالإضافة إلى الانكماش المفاجئ الذي بدأ بالفعل في وقت سابق من هذا العام ويستمر. وقد اخترت هذه الاسهم للنظر فيها لأنها لم تفوق أداءها فحسب، بل يبدو أيضاً أنها تتمتع بآفاق جيدة بشكل معقول للمضي قدماً.

1. صندوق Life Storage (LSI)

تدير Life Storage (المدرجة في بورصة نيويورك تحت الرمز NYSE: LSI) أكثر من 1100 مرفق تخزين ذاتي في 36 ولاية وتخدم حالياً حوالي 625000 عميل تجاري وسكني، معظمهم بموجب عقود إيجار شهرية. كانت هذه الصناعة مستفيداً بارزاً من مجتمع متنقل وتقليص حجمه، وتعني عقود الإيجار قصيرة الأجل أنها يمكن أن تستفيد أيضاً من الطلب المتزايد مع زيادة الإيجار بسهولة أكبر من، على سبيل المثال، صناديق الاستثمار العقاري الصناعية التي تميل إلى العمل بعقود إيجار طويلة الأجل.

الأموال من العمليات (FFO) هي مقياس رئيسي لقياس الأداء التشغيلي للتدفق النقدي لصندوق الاستثمار العقاري. حيث سجلت Life Storage قفزة بنسبة 33٪ في FFO على أساس سنوي في الربع الأول. كما اشترت 18 متجراً وأضافت 25 متجراً آخر إلى منصة الإدارة التابعة لها، مما يشير إلى المزيد من الدخل والمدفوعات في المستقبل.

ينتج سهم LSI حالياً حوالي 3.5٪ - مقارنة بحوالي 1.4٪ لمؤشر ستاندرد آند بورز - ونسبة مدفوعات تبلغ حوالي 60٪ استناداً إلى الارباح المقدرة لعام 2022 تجعل ذلك يبدو مستداماً وقابلاً للنمو مع تدفق المزيد من الإيرادات من حسابه الحالي وقاعدة العملاء المتنامية. كما تعرض السهم للضرر مؤخراً، مما جعله يبدو لي وكأنه شراء أكثر جاذبية - أخطط لذلك قريباً.

2. صندوق W.P. Carey (WPC)

وهو عبارة عن صندوق استثمار متنوع يضم 1336 عقاراً صافي الإيجار منتشرة في جميع أنحاء الولايات المتحدة وشمال وغرب أوروبا. يأتي حوالي ثلثي إيراداتها من العقارات الأمريكية، والمحفظة الإجمالية عبارة عن مزيج متساوٍ إلى حد ما من المستودعات والمكاتب والتجزئة، مع القليل من التخزين الذاتي المختلط، مما يؤدي إلى نشر المخاطر. تمتلك الشركة سلالم تضخم مضمنة في أكثر من نصف عقود الإيجار الخاصة بها وتحصد ثمار محفظة تشغلها ما يقرب من 99٪ بمتوسط ​​عقود إيجار يقارب 11 عاماً.

هؤلاء المستأجرون البالغ عددهم 350 أو نحو ذلك دفعوا أيضاً ما يقرب من 100 ٪ من إيجارهم في الربع الأول، واستجابت الشركة برفع توزيعات الارباح بشكل طفيف في الربع الأول من عام 2022، مما يمثل 26 عاماً متتالية من الزيادات في المدفوعات التي تمنحها عائداً حالياً يبلغ حوالي 5.1 ٪. كما أنها تستثمر 400 مليون دولار أخرى هذا العام، مما سيساعد في زيادة دخلها.

دبليو. Carey و Life Storage كلاهما مرشحان جيدان للشراء الآن والاحتفاظ بهما لفترة طويلة قادمة. إنهم يستثمرون في تنمية المحافظ الاستثمارية مع الاستمرار في إثبات أنهم يعرفون كيفية جني الأموال بما لديهم، وهم كرماء إلى حد ما في مشاركة هذا النجاح مع مساهميهم. هذا إكسير جيد لسوق اليوم المضطرب ولما هو قادم - جيد أو سيئ أو شيء بينهما.