إليك ثلاثة من صناديق REIT ذات نمو واعد وتوزيعات أرباح مجزية!

يتم الترويج للعقارات تقليدياً على أنها حصن للمستثمر ضد تراجعات مثل الاسواق الهابطة والتضخم والركود، وتوفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الفرصة لبناء حصن واحد - أو كثير - في وقت واحد. تجمع الصناديق العقارية بين العقارات المدرة للدخل مما يسمح للمساهمين بالاستثمار في العقارات دون امتلاك وإدارة الممتلكات المادية بشكل شخصي. للحفاظ على حالة الإعفاء الضريبي الخاصة، يتعين عليهم دفع 90 ٪ على الأقل من دخلهم الخاضع للضريبة كارباح ارباح للمساهمين.

تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى تمويل عمليات الاستحواذ إما عن طريق بيع العقارات أو إصدار أسهم جديدة أو الاقتراض، نظراً لأنها لا تمتلك عادةً الكثير من النقد. مع ارتفاع اسعار الفائدة في عام 2022، فضلاً عن السوق المضطربة للأسهم بشكل عام وعدم اليقين الاقتصادي المتزايد، تواجه العديد من صناديق الاستثمار العقاري بعض الرياح المعاكسة الحقيقية في الوقت الحالي وتتأثر أسعار اسهمها.

تميل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً إلى التخصص في العقارات لقطاعات محددة - مثل البيع بالتجزئة والرعاية الصحية والمستودعات وغير ذلك - مما يسمح للمستثمرين بتركيز أموالهم على الصناعة و / أو السوق الجغرافي التي يجدونها مناسبة. هناك ثلاث شركات جديرة بالاهتمام الآن هي صناديق Alexandria Real Estate Equities (ARE)، Crown Castle (CCI)، و Highwoods Properties (HIW).

انخفضت أسعار أسهم كل من هذه الصناديق العقارية بنحو 35٪ حتى الآن هذا العام، وهو ما يقل عن أداء مؤشر ستاندرد آند بورز بهامش كبير. ومع ذلك، فإنها تنتج أيضاً عوائد ارباح أعلى من السوق الواسع. وفي السنوات الأخيرة، كما يوضح الرسم البياني، نما كلٌّ منهما باستمرار توزيعات ارباحه وأمواله من العمليات. هذا مقياس مهم لكيفية قيام صندوق الاستثمار العقاري بتوليد النقد من محفظته، من بين أمور أخرى، لدفع تلك الارباح.

في حين أن كل من هذه الصناديق العقارية يشعر بتأثير أسعار الفائدة المرتفعة وغيرها من ظروف الاقتصاد الكلي، إلا أن لديهم أيضاً صفات محددة تشيد بهم للنظر فيها من قبل المستثمر على الرغم من أنها تتخلف عن السوق الأكبر في العائد الإجمالي. أولاً، عوائدهم أعلى باستمرار من ستاندرد آند بورز، مما يجعلها جذابة لمستثمري الدخل، بما فيهم أنا. يمكن اعتبار صناديق الاستثمار العقاري منافساً لها سندات مقابل دولارات هؤلاء المستثمرين، ويمكن الوثوق بهذه الصناديق، كما سنرى أدناه، أنها تتمتع بإمكانية ارتداد أكبر عندما يتعافى الاقتصاد، مقابل قيمة أموالي.

1. صندوق Alexandria Real Estate Equities

تمتلك شركة Alexandria Real Estate Equities مجموعة سريعة النمو من ممتلكات المختبرات والمكاتب التي تؤجرها لمن هم من شركات الأدوية الحيوية والتكنولوجيا، فضلاً عن الجامعات والمؤسسات البحثية الأخرى.

تتركز ممتلكاتها في سوقها المحلي في سان دييغو، ومثلث الأبحاث في نورث كارولينا، وضواحي ماريلاند المجاورة لواشنطن العاصمة، ومناطق المترو في مدينة نيويورك وسياتل وسان فرانسيسكو ووادي السيليكون.

نظراً لأن نوع العمل الذي يتم إنجازه في المختبرات لا يمكن عادةً القيام به عن بُعد، فإن الطلب على نوع العقارات في Alexandria Real Estate Equities يتأثر بشكل أقل باتجاه العمل في المنزل الذي يعيق الأنواع الأخرى من صناديق الاستثمار العقاري في المكاتب، كما أن المستأجرين لديهم إيجار موثوق به بشكل خاص- دافعي. عند سعر السهم الحالي، تحقق Alexandria Real Estate Equities عائدات تبلغ حوالي 3.2٪ - أدنى مستوى من بين هذه الصناديق العقارية الثلاثة - ولكن هذا لا يزال ضعف عائد ستاندرد آند بورز (عند 1.8٪). ومع نسبة دفع تعويضات تبلغ 56٪، يجب أن تكون قادرة على الاستمرار في زيادة مدفوعاتها، والتي بلغ متوسطها نمواً قدره 6.5٪ سنوياً على مدى السنوات الخمس الماضية.

2. صندوق Crown Castle

صندوق Crown Castle هي واحدة من 800 رطل من الغوريلا في أعمال البنية التحتية REIT. إنها واحدة من أكبر مالكي الأبراج الخلوية وعقد الخلايا الصغيرة والألياف المتصلة، وهي تنمو بسرعة قدرتها على تلبية متطلبات شركات الجوال الكبرى، بالإضافة إلى آلاف العملاء الآخرين الذين يسعون للاستفادة من طرح الجيل الخامس وغيرها من التقنيات الرابطة.

لقد ضاعف صندوق الاستثمار العقاري ومقره هيوستن العائد الإجمالي لمؤشر ستاندرد آند بورز 500 بأكثر من الضعف منذ طرحه للاكتتاب العام في عام 1998. قد يصعب تكرار هذا الأداء السابق، لكن الإدارة تقول إن تركيزها الحصري على السوق الأمريكية يجب أن يساعد في تخزين دفاترها مع استمرار الإيرادات تنمو من أبراجها التقليدية العالية ومن الانتشار السريع لشبكات الخلايا الصغيرة وقدرات الحوسبة المتطورة اللازمة لدعم استراتيجيات "المدينة الذكية".

كما تواصل Crown Castle أيضاً تلبية النطاق المستهدف لنمو الارباح السنوية من 7٪ إلى 8٪ التي أعلنت عنها قبل خمس سنوات. في الواقع، لقد تجاوزت ذلك بمتوسط ​​عائد سنوي بنسبة 9 ٪ منذ الإعلان. نظراً لكونه سعر سهمه الحالي، فإنه يوفر للمستثمرين الجدد عائداً يبلغ حوالي 4.5 ٪. ويمكن للمستثمرين أن يكون لديهم بعض الثقة في أن هذا REIT والصناعة التي تخدمها ستستمر في تقديم الطلب مع استمرار نمو الطلب على النطاق الترددي.

3. صندوق Highwoods Properties

تشتري Highwoods Properties وتبيع وتدير العقارات المكتبية التقليدية، وقد تضررت تلك الأعمال بشدة في بداية الوباء. لكن هذا REIT يركز على بعض الاسواق والاسواق الفرعية المحددة للغاية: فهو يشتري مساحات راقية فيما تسميه "أفضل المناطق التجارية" في أتلانتا؛ دالاس. ناشفيل، تينيسي؛ ريتشموند، فيرجينيا؛ أورلاندو وتامبا في فلوريدا، وفي نورث كارولينا، شارلوت ومسقط رأسها رالي.

تعد اسواق Sunbelt هذه من بين مناطق المترو الأسرع نمواً في البلاد، وتعتقد الشركة أن المساحات الراقية الواقعة بالقرب من المناطق الحضرية والركابية المرغوبة والمليئة بالراحة ستظل مطلوبة.

قالت Highwoods Properties في تقريرها للربع الثالث من عام 2022، إن حجم التأجير الجديد كان أعلى مستوى له منذ عام 2014، وأنها سجلت نمواً بنسبة 0.3٪ في الإيجار النقدي - وهو ليس سيئاً في هذا القطاع التجاري الذي تضرر بشدة - بينما ظل الإشغال حوالي 90٪ كجديد. العملاء يعوضون فقدان الآخرين لتقليص حجمهم أو مغادرتهم بالكامل. يضيف كل من متوسط ​​مدة عقد الإيجار لأكثر من سبع سنوات وعائده الحالي البالغ حوالي 7 ٪ إلى التفاؤل الذي لدي بشأن هذا السهم، والذي أضفته مؤخراً إلى محفظتي الخاصة.

تعمل كل من هذه الصناديق في مجالات مختلفة من عالم صناديق الاستثمار العقارية REIT، لكنها تشترك في عدد من السمات - من بينها ميزانيات الحصون والاستثمارات الاستراتيجية والتواجد المتزايد في الاسواق المستقرة والمتوسعة. كما أنها توفر سجلات توزيعات الارباح الجيدة التي يجب أن تقف عليها بشكل جيد خلال هذا الاقتصاد ولسنوات قادمة.