ما هو الاستثمار العقاري وماهي افضل انواع الاستثمار العقاري ؟

هل ترغب في الدخول في عالم الاستثمار العقاري لكنك لا تمتلك الخبرة الكاقية أو المال الكافي؟ أو تحتار بين أنواع الاستثمار العقاري؟ تابع القراءة معنا للتعرف أكثر على معنى الاستثمار العقاري وأنواعه ومخاطره، وكيف تكسب المال من أي استثمار عقاري وكيف تعرف أي من أنواع الاستثمار العقاري هو المناسب الأن.

لكن في البداية، ما هو الاستثمار العقاري؟ يشير تعريف الاستثمار العقاري إلى شراء العقارات كاستثمار لتوليد الدخل بدلاً من استخدامه كمسكن أساسي أو مكان للعمل. بعبارات بسيطة، يمكن فهمها على أنها أي أرض ومبنى وبنية تحتية وممتلكات مادية أخرى تكون عادة غير منقولة ولكنها قابلة للتحويل. بعض الأمثلة على العقارات هي منزل، مبنى إداري، أرض زراعية، قطعة أرض تجارية، إلخ. يعتبر شكلاً مضموناً للاستثمار.

أنواع الاستثمار العقاري

تشمل العقارات عقارات مختلفة يمكن تصنيفها حسب استخداماتها. هذه كالتالي:

• العقارات السكنية: العقارات التي تتكون من منزل، أي، فردية، دوبلكس، ثلاثي إلخ المستخدمة لأغراض سكنية. سواء كان عقاراً تم تشييده حديثاً أو منزلاً يعاد بيعه من قبل المالك.
• العقارات الصناعية: يتم تصنيف الممتلكات الكبيرة المستخدمة لبناء المصانع ووحدات التصنيع والمستودعات ومراكز التوزيع وما إلى ذلك ضمن العقارات الصناعية.
• العقارات التجارية: يتم تقسيم العقارات أو مباني المكاتب مثل المجمع إلى وحدات صغيرة متعددة. يتم تأجيرها أو استخدامها لإدارة أعمال مختلفة. لذلك، تُعرف باسم العقارات التجارية.
• مساحات البيع بالتجزئة: تُستخدم هذه العقارات كصالات عرض، ومطاعم، ومراكز تسوق، ومحلات بيع بالتجزئة، وما إلى ذلك إما وحدات فردية أو وحدات متعددة تقع في موقع رئيسي.
• الأرض: أي أرض شاغرة حيث تتم أنشطة مثل تربية المواشي أو الزراعة هي أيضاً شكل من أشكال العقارات.
• العقارات المتهالكة المشترات بقصد الترميم: يطلق على العقارات السكنية التي لا تتم صيانتها بشكل جيد والمتوفرة بسعر منخفض خصائص الإصلاح والوجه. هذه العقارات، عند شرائها من قبل المشترين المشاركين في تجديد وإصلاح العقارات لتعديلها وبيعها بسعر مرتفع.
• الاستخدام المختلط: يُطلق على مشروع عقاري راقي واحد يتكون من أنواع مختلفة من العقارات المذكورة أعلاه لضمان التنويع وتقليل مخاطر فشل المشروع، ضمن العقارات متعددة الاستخدامات.

تداول صناديق الاستثمار العقارية اليوم مع CAPEX

إذا كنت مستعداً لبدء تداول صناديق الاستثماري العقارية اليوم، فإليك 3 خطوات يجب اتباعها:

• افتح حساب تداول مع وسيط موثوق وخاضع للرقابة والترخيص من قبل هيئة تنظيم الخدمات المالية في سوق أبو ظبي العالمي ADGM.
• حدد ما إذا كنت تريد تداول أو استثمار صناديق الاستثمار العقارية (DMA - الذي يمنحك وصولاً مباشرة إلى السوق الاساسي الكترونياً من محفظتك).
• اختر مستوى السعر الخاص بك، وحدد حجم مركزك وقم بوضع طلبك.

تعمل شركات الوساطة مثل شركة CAPEX كوسيط مالي مرخص ومنظم ومسجل في الاسواق المالية العالمية من قبل هيئة تنظيم الخدمات المالية في سوق أبو ظبي العالمي (ADGM) (ترخيص رقم 190005) وتمكن المستثمرين من تداول الصناديق دون الحاجة إلى التواجد في قاعة التداول بأنفسهم. هل تعلم أنه يمكنك البدء في تداول صناديق الاستثمار العقاري بمبلغ 250 دولار فقط؟ ابدأ اليوم!

مميزات الأستثمار العقاري

عندما نتحدث عن معنى الاستثمار العقاري، يمكننا القول إنها تتطلب الكثير من البصيرة والاستثمار الرأسمالي لتوقع عوائد مثمرة. دعونا نفهم الآن خصائص الاستثمار العقاري واحدة تلو الأخرى:

• الاصول ملموسة: العقارات أو الممتلكات هي واحدة من تلك الاستثمارات التي لها وجود مادي ويمكن لمسها ورؤيتها.
• الاستثمار العقاري محصن ضد التضخم: عندما يخلق التضخم الاقتصادي تأثيراً سلبياً على قيمة الاستثمارات الأخرى، فإن الاستثمار في العقارات يعد خياراً مثمراً. إنه الاستثمار الوحيد الذي ينتج عنه تقييم القيمة في المواقف المعاكسة.
• الاستثمار العقاري يسمح باستخدام الرافعة المالية: تنجذب المؤسسات المالية نحو تمويل العقارات بسبب وجودها الحقيقي أو المادي.
• العقارات لا تحمل فترة الاستحقاق: الاستثمار العقاري ليس له أي فترة استحقاق ثابتة كما هو الحال في الاستثمارات الأخرى مثل الودائع الثابتة والسندات. المالك هو الذي يقرر ما إذا كان سيحتفظ بالعقار أو يبيعه.
• الاستثمار العقاري يعزز القيمة: يمكن أن يوفر الاستثمار في العقارات فائدة مزدوجة للمستثمرين. من ناحية، تولد العقارات إيرادات إيجارية، ومن ناحية أخرى، تستمر قيمتها في الزيادة على المدى الطويل.
• العقارات منخفضة السيولة نسبياً: من السمات الأساسية للعقار أنه أصل رأسمالي. لذلك، لا يمكن شراؤها أو بيعها بشكل متكرر مثل الاسهم.
• العقارات تحتاج إدارة ونفقات عالية: الاستثمار العقاري هو شراء أصل مادي يتضمن الإنفاق على صيانته. يحتاج المستثمر أيضاً إلى إدارة مصدر الدخل الناتج عن ذلك.
• العفارات مقبولة عالمياً كضمان: إن تمويل استثمار عقاري عن طريق أخذها كضمان أمر شائع جداً بين البنوك والمؤسسات المالية الأخرى.
• مربحة حتى أثناء الركود: تعتبر الاستثمارات العقارية من أكثر الاستثمارات أماناً. إذا تم تنفيذها بحكمة، فإنها تحقق ربحاً أو تدر دخلاً حتى في وقت الركود.

كيف تكسب المال من مختلف أنواع الاستثمار العقاري؟

لكسب المال من استثمار عقارى، لديك خيارات مختلفة. فيما يلي أهم طرق الاستثمار في العقارات بشكلٍ موجز:

• ارتفاع قيمة الاستثمارات العقارية: عادة، تستمر قيمة العقار في الزيادة حتى في حالة التضخم في الاقتصاد، وبالتالي فإن الاستثمار في العقارات هو قرار حكيم.
• دخل الإيجار من العقار: يعد تأجير المباني، سواء كانت سكنية أو تجارية، فكرة جيدة دائماً لتوليد دخل سلبي تصاعدي على المدى الطويل.
• العمولة ذات الصلة: يمكن لشركات إدارة العقارات أو الوكلاء أو السماسرة كسب المال على شكل عمولة من خلال تسهيل تبادل الممتلكات بين البائع والمشتري.
• الدخل من الاستثمار العقاري الثانوي: بخلاف الدخل العادي من العمل أو الراتب، يمكن للمرء أن يطور مصدر دخل إضافي بوسائل مختلفة. أحدها هو تركيب آلة بيع في أماكن العمل الجارية.
• صناديق الاستثمار العقاري (REIT): يمكن للمستثمرين الراغبين في الاستثمار في العقارات ولكنهم يفتقرون إلى رأس المال الكافي شراء وحدات من صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة. يتم استثمار الأموال التي يتم جمعها في أنواع مختلفة من المشاريع العقارية.

فوائد الاستثمار في العقارات

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مفيداً على المدى الطويل. إذا تم القيام به بحكمة، فقد يولد عوائد مربحة. ويمكن تلخيص مزايا الاستثمار العقاري كما يلي:

• التحوط ضد التضخم: على عكس الأصول الأخرى، لا يتأثر غالباً أي استثمار عقاري سلباً بالتضخم. بدلاً من ذلك، تزداد قيمته ودخله مع ارتفاع الاقتصاد.
• الإيجار يؤتي ثماره للرهن العقاري: العقارات السكنية والتجارية هي الأصول الوحيدة التي لديها القدرة على توليد الدخل من خلال الإيجارات لسداد الفائدة على الرهن العقاري.
• الدخل المستقر: يمكن اعتباره أهم مصدر لتوليد الدخل غير الفعال. يمكن للمستثمرين تأجير ممتلكاتهم لضمان التدفق النقدي المنتظم والثابت.
• المزايا الضريبية: يستمتع المستثمرون العقاريون بالإعفاءات الضريبية على دخل الإيجار حتى حد معين. حتى معدلات الضرائب لمثل هذه الاستثمارات عند إجرائها على المدى الطويل، فهي منخفضة جداً.
• اتخاذ القرار الذاتي: للمستثمر العقاري الحرية في اتخاذ قراره بنفسه، على غرار إدارة أي كيان تجاري آخر. باختصار، المستثمر هو رئيسه أو رئيسها.
• الضمان المالي: كما نعلم أن استثمار الأموال في العقارات هو استثمار طويل الأمد. يمتلك المستثمر أصلاً مادياً، وبالتالي يوفر الأمان المالي للشخص.
• ارتفاع القيمة: الاستثمار العقاري هو شراء الممتلكات التي تواجه زيادة في رأس المال على المدى الطويل.

عيوب الاستثمار العقاري

عندما يكون العقار استثماراً مربحاً، فإن له بعض القيود التي تمت مناقشتها أدناه:

• صيانة ونفقات عالية: الاستثمار العقاري هو شراء أصل مادي ينطوي على الإنفاق على صيانته. يحتاج المستثمر أيضاً إلى إدارة مصدر الدخل الناتج عن ذلك.
• تكلفة المعاملات الضخمة: شراء العقارات وبيعها مسألة مكلفة. تكلفة المعاملات، بما في ذلك رسوم التسجيل، والنفقات القانونية، والتسريب، وما إلى ذلك مرتفعة للغاية بحيث تزيد تكلفة الاستثمار بالنسبة للمشتري.
• يخلق المسؤولية المالية والقانونية: قد يصبح المستثمر مثقلاً بالمسؤولية المالية إذا اشترى عقاراً على سبيل القرض. حتى نقل الملكية في وقت شراء العقار يخلق التزاماً قانونياً على المستثمر.
• أقل سيولة نسبياً: على عكس الاستثمارات الأخرى مثل الاسهم، لا يمكن شراء العقارات وبيعها بسهولة. لذلك، قد لا يكون خياراً استثمارياً مناسباً للمستثمرين الذين يسعون لتحقيق ارباح قصيرة الأجل.
• يتطلب التعامل مع أوجه القصور في السوق: في بعض الأحيان، يقوم المستثمرون الذين يفتقرون إلى المعلومات الضرورية حول المشروع العقاري المرتقب، بتجميع أموالهم في مشاريع غير مربحة للغاية.
• لا استحقاق زمني محدد ولا قيمة مستقبلية محددة لأي استثمار عقاري: لا يتم تقييم العقارات بمعدل ثابت في فترة محددة. إن زيادة رأس المال في حالة العقارات هي عملية طويلة الأجل؛ على الرغم من أنه من المفترض ولكن غير محدد مسبقاً.

أسباب الفشل في الاستثمار العقاري

إذا لم يتم القيام به بحكمة، فقد يؤدي الاستثمار العقاري إلى عوائد ضعيفة أو انخفاض قيمة الاستثمار. فيما يلي بعض الأسباب الرئيسية لخطأ الاستثمار العقاري:

• نقص المعرفة حول قواعد الاستثمار العقاري: قبل الاستثمار في العقارات، يجب أن يكون لدى المرء معرفة كافية ومعلومات حول المشروع الذي يخطط لإنفاقه فيه. يفشل معظم المستثمرين في تحليل الوقت المناسب للاستثمار أو إمكانات العقار ولا يمكنهم ذلك تولد عوائد جيدة على مجموعها.
• سوء الإدارة: شراء عقار مناسب أو مشروع عقاري كاستثمار هو فن. لكن المستثمر يحتاج إلى الاهتمام بنفس القدر بإدارة وصيانة تلك الممتلكات والمقاولين والميزانية والمستأجرين. في حالة العقارات التي تدار بشكل سيئ، قد تنضب العوائد.
• الحساب الخاطئ: يتطلب الاستثمار العقاري نهجاً حسابياً ومهارات رياضية لتحديد الربحية المستقبلية للمشروع. في بعض الأحيان، يفتقر المستثمرون إلى هذه المهارات الخاصة والتمويل في المشاريع الأقل فائدة.
• الاستسلام مبكراً قبل الحصول على عوائد الاستثمار العقاري: أحد الأخطاء الأكثر شيوعاً التي يرتكبها المستثمر غير الصبر هو توقع عائد مرتفع من استثمار عقاري في فترة قصيرة. وإذا لم يحدث ذلك، فإنهم يفقدون الأمل ويستسلموا بسهولة. يحتاج هؤلاء الأشخاص إلى فهم أن هذه الاستثمارات تدر عوائد عالية على المدى الطويل.

قواعد الاستثمار العقاري

الاستثمار في العقارات هو نهج طويل الأجل ويحقق ارباحا عالية في المستقبل عند مستوى منخفض المخاطر. كما أن قرارات الاستثمار العقاري هذه لا رجعة فيها إلا بخسائر ضخمة أحياناً. لذلك، ستساعدك قواعد لاستثمار العقاري التالية في إجراء استثمارات عقارية حتى مع الحد الأدنى من رأس المال:

• التعاون أو الشراكة: إذا كان المستثمر يفتقر إلى المال الكافي للاستثمار في عقار يمكن أن يكون بقرة مربحة في المستقبل؛ يمكنه إقناع صديق أو أحد أفراد الأسرة أو أي شخص معروف آخر بالاستثمار في شراكة.
• استخدام الديون: قد يختار المرء حتى القروض والسلفيات من البنك أو مؤسسة مالية أخرى. هنا، يمكن الاحتفاظ بالعقار نفسه كضمان، ويمكن دفع الفائدة من الإيجار المكتسب.
• تحديد موقع العقار بدقة: يبحث الناس عادة عن العقارات التي تدار بشكل جيد والتي تبدو جذابة لهم. ومع ذلك، يجب على المرء التركيز على موقع العقار أكثر، بدلاً من مظهره. يمكن الاستفادة من عقار قديم قبيح في موقع رئيسي بسعر معقول وتجديده أو إعادة بنائه لتحقيق عوائد عالية.

أفضل أنواع الاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري مصدر جيد ومريح للدخل. سواء كنت تتطلع إلى كسب عائد سريع من خلال البيع بالجملة أو التقليب وترميم العقارات، أو كسب دخل مستمر من تأجير العقارات، فهناك العشرات من الاستراتيجيات وأنواع الاستثمار العقاري. أثناء قيامك بتوسيع وتنويع محفظتك العقارية، ضع في اعتبارك الأنواع الـ 12 التالية من افضل انواع الاستثمار العقاري. المزيد من التنوع يعني مخاطر أقل، وتعرض أقل للصدمات في سوق واحدة.

1. الشراء والاحتفاظ: التأجير طويل الأجل

يمثل التأجير طويل الأجل الاستراتيجية العقارية الأكثر شيوعاً للشراء والاحتفاظ، حيث تقوم بالتوقيع على اتفاقية إيجار للمستأجر الذي يخطط للبقاء لمدة عام على الأقل. نظراً لأن معظم التكاليف والمتاعب الناتجة عن امتلاك الإيجارات تحدث أثناء دوران الموظفين، فإن أنجح الملاك عادةً ما يهدفون إلى تعيين مستأجرين ممتازين ومن ثم الاحتفاظ بهم لأطول فترة ممكنة.

يستفيد أصحاب العقارات المملوكة للشراء والاحتفاظ من مجموعة واسعة من التخفيضات الضريبية على العقارات الإيجارية أيضاً. من فوائد الرهن العقاري إلى الصيانة ورسوم إدارة الممتلكات إلى ضرائب التأمين والممتلكات، كل تكلفة قابلة للخصم. يمكن للملاك خصم المصاريف الورقية مثل الاستهلاك!

يمكن للمستثمرين شراء العقارات الجاهزة للتأجير، أو شراء الأجزاء العلوية باستخدام طريقة BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) وإعادة اقتراض معظم الدفعة المقدمة عند إعادة التمويل بقرض عقاري استثماري. وفي عالم اليوم، يتمتع المستثمرون العقاريون بخيارات تمويل أكثر من أي وقت مضى. من مقرضي الرهن العقاري التقليديين إلى مقرضي المحافظ، ومن HELOCs (Home equity line of credit) إلى خطوط الائتمان التجارية غير المضمونة، يمكن للمستثمرين مقارنة جميع خيارات قروض العقارات الاستثمارية قبل اختيار أحدها. في الواقع، يسمح العديد من مقرضي المحافظ حتى باقتراض الدفعة الأولى، على عكس مقرضي الرهن العقاري التقليديين.

بطبيعة الحال، يحتاج المستثمرون الجدد إلى الحرص على عدم المبالغة في الاستحواذ على التدفق النقدي السلبي واستقرارهم. لكن إحدى الميزات الهائلة لاستئجار العقارات كاستثمار هي إمكانية التنبؤ بالعائدات: يمكن للمستثمرين توقع متوسط ​​التدفق النقدي الشهري باستخدام حاسبة دخل الإيجار. عندما تعرف كيفية حساب التدفق النقدي للعقار بدقة، يمكنك تجنب إجراء استثمار سيئ مرة أخرى.

2. الشراء والانتظار: إيجارات الإجازات قصيرة الأجل

مع الانتشار الهائل لشعبية Airbnb ومواقع الويب المماثلة للتأجير من قبل المالكين، بدأ عدد أكبر من الملاك أكثر من أي وقت مضى في تجربة انفسهم في صناعة الضيافة. الذي يأتي مع إيجابياته وسلبياته. يمكن لأصحاب العقارات في بعض الاسواق تحقيق ارباح أعلى، ولكن على حساب عمالة أعلى بشكل كبير. يجب تنظيف الوحدات بين إقامة كل ضيف، ويجب على الملاك توفير الأثاث والديكورات والمرافق بما في ذلك الكهرباء والغاز والمياه والإنترنت.

كما هو الحال مع العقارات المؤجرة طويلة الأجل، يجب على الملاك إدارة الأرقام بعناية قبل الالتزام بتأثيث وحدة وبدء أعمال الضيافة الصغيرة الخاصة بهم. انتبه بشكل خاص لمعدلات الوظائف الشاغرة، واحصل على أرقام دقيقة لكل شهر في السنة. تذكر أن العديد من اسواق تأجير الإجازات تشهد تحولات موسمية في الطلب والأسعار!

3. تأجير منزلك إلى عدة عائلات

في جوهرها، يعني إيجاد طريقة لجعل شخص آخر يدفع مصاريف السكن الخاصة بك.

يتضمن هذا النوع من الاستثمار العقاري شراء عقار صغير يمكن تقسيمه مابين عدة عائلات، والانتقال إلى وحدة واحدة، وتأجير الوحدة (الوحدات) الأخرى. من الناحية المثالية، يغطي الإيجار من جارك (جيرانك) الرهن العقاري الخاص بك والنفقات الأخرى المتعلقة بالممتلكات.

4. الاستثمار في الاراضي

تأتي الأرض مع عدد كبير من الفوائد المدهشة كفئة أصول. أولاً، لا يتعين على مالكي الأراضي القلق بشأن نفس المتطلبات القانونية والصداع التنظيمي مثل أصحاب العقارات السكنية. لا ضوابط على الإيجار، ولا عملية إخلاء مطولة تستغرق شهوراً. ونظراً لأنه يمكنك شراء الأراضي الفارغة بتكلفة زهيدة، فإنها تقلل من الحد الأدنى من المتطلبات النقدية. وهذا بدوره يسهل على المستثمرين التنويع وتوزيع الأموال بين العديد من الاوجه إذا رغبوا في ذلك.

حتى يومنا هذا، القليل من المستثمرين يغامرون عبر الاستثمار بالأرض، مما يجعل المنافسة منخفضة نسبياً.  ومع ذلك، يتطلب استثمار الأراضي مجموعة فريدة من المهارات. يمكن أن يقع مستثمرو الأراضي الجدد في الحيل بسهولة، دون أساس متين في استثمار الأراضي. قبل استثمار الأموال، تأكد من تعلم قواعد الاستثمار العقاري في هذا النوع بعناية لتتعلم بالضبط كيفية القيام بذلك بشكل صحيح، حتى تجني المال بدلاً من خسارته.

5. تقليب البيوت

أصبحت البيوت المتقلبة نوعاً شائعاً من العقارات التي تستثمر في فقاعة الإسكان، ثم هدأت بسرعة عندما انفجرت الفقاعة. نظراً للنمو الهائل في قطاع الإسكان بعد التعافي، استعاد التقليب شعبيته على مدار 7-8 سنوات الماضية.

إذا تم بشكل صحيح، يمكن أن يؤدي قلب الأجزاء العلوية من المثبت إلى عوائد سريعة يمكن التنبؤ بها. إذا تم القيام به بشكل خاطئ، يمكن أن يؤدي إلى أخطاء باهظة الثمن كارثية. حيث يواجه العديد من الزعانف الجديدة مشكلة هو التقليل من النفقات والمبالغة في تقدير قيمة ما بعد الإصلاح (ARV). فهم يأخذون المقاولين في كلمتهم للحصول على عروض الأسعار، ولا يأخذون في الحسبان النفقات "المفاجئة" المتكررة للغاية في منتصف الطريق من خلال مشاريع التجديد. إنهم يقللون من تقدير التكاليف الميسرة مثل تحمل التكاليف وتكاليف التسويق.

إذا كنت مهتماً بتقليب المنازل، فركز على مجموعتين من المهارات أولاً: العثور على صفقات جيدة على العقارات، والتوظيف والإدارة والتفاوض مع المقاولين. ودائماً، ضع دائماً ميزانية مؤقتة للتجديد الذي يكلف أكثر ويستغرق وقتاً أطول من السعر المحدد.

منطقة واحدة لا تشكل تحدياً؟ التمويل. يمكنك الحصول على قروض قصيرة الأجل بنظام الإصلاح والوجه من جهات الإقراض مثل LendingHome و LendingOne و Patch of Land - راجع مخطط المقارنة الكامل الخاص بنا في صفحة قروض العقارات الاستثمارية.

6. البيع بالجملة

عندما يتعلم المستثمرون الجدد لأول مرة عن بيع العقارات بالجملة، يعتقد الكثيرون أنه يبدو جيداً لدرجة يصعب تصديقها. هذا لأنهم لا يدركون حجم العمل المطلوب للعثور على صفقات رائعة على العقارات. فيجد تجار الجملة صفقة جيدة على عقار، ويضعونه بموجب عقد، ثم يبيعون حقوق هذا العقد إلى مستثمر عقاري. وعليه، تاجر الجملة لا يأخذ حقاً ملكية العقار نفسه.

وهذا يعني أنه لا داعي للقلق بشأن التمويل أو قروض العقارات الاستثمارية، ولا داعي للقلق مع فحص المستأجرين أو تلف الممتلكات، أو إجراء مكالمات هاتفية في الساعة 3 صباحاً حول تسربات الأسطح. إنهم لا يدفعون أي تكاليف إغلاق، ولا يتحملون أي متاعب تتعلق بملكية العقارات.

يحتاج تجار الجملة في العقارات إلى القيام بأمرين جيداً: العثور على صفقات ممتازة، وبناء شبكة من المستثمرين لشراء تلك الصفقات.

7. صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً REITs

لا تتضمن جميع أنواع الاستثمارات العقارية عقوداً أو تسويات أو ملكية مباشرة للممتلكات. من خلال حساب الوساطة العادي الخاص بك أو حتى حسابات التقاعد المحمية من الضرائب، يمكنك شراء اسهم في صناديق الاستثمار العقاري العامة (REITs). إنه يوفر طريقة سريعة وسهلة للتنويع في العقارات.

مثل الاسهم والاستثمارات العامة الأخرى، توفر صناديق الاستثمار العقاري سيولة ممتازة. يمكنك الشراء والبيع على الفور، بدون عمولات على العديد من حسابات الوساطة.

نظراً لأنها تتداول في اسواق الأوراق المالية، تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى التحرك بشكل أكثر تماشياً مع اسواق الاسهم أكثر من الأنواع الأخرى من الاستثمارات العقارية. لذلك بينما يمكنك إضافة التنويع إلى محفظتك عن طريق شرائها، فإنك لا تفلت من الارتباط بحركات سوق الاسهم.

8. صناديق الاستثمار العقارية الخاصة

نوع أحدث من الاستثمار العقاري، نمت صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بشكل خاص إلى حد كبير من صناعة التمويل الجماعي العقاري على مدى العقد الماضي. فيما لا يتم تداول هذه الصناديق العقارية في البورصات العامة؛ فتشتريها مباشرة من شركة التمويل الجماعي.

تشتري هذه الصناديق العديد من المباني السكنية الكبيرة أو العقارات التجارية الأخرى ويديرونها. يستثمر البعض أيضاً في الديون المضمونة بالعقارات، لإضافة المزيد من الدخل المحتمل للمساهمين. لكن لا يوجد أي منها سيولة - فبيع الاسهم ليس سريعاً أو سهلاً، وبعضها يحبس المستثمرين لفترات تصل إلى خمس سنوات أو أكثر.

هذا النقص في السيولة يشكل سيف ذو حدين. يجعل الاستثمارات طويلة الأجل، مع وجود طرق مقيدة للبيع والتحويل مرة أخرى إلى النقد. لكنه يقلل أيضاً من التقلبات.

لكن كن حذراً في البحث والتقصي بعناية عن شركات التمويل الجماعي، ولاحظ أن العديد منها لا يسمح إلا بالمشاركة من قبل المستثمرين المعتمدين (المستثمرون الأثرياء الذين لديهم أكثر من 1،000،000 دولار من صافي الثروة القابل للاستثمار أو 200،000 دولار في السنة). يمكن لصناديق الاستثمار العقارية الخاصة أن تشكل طريقة رائعة لنشر أموالك على نطاق أوسع، لا سيما في العقارات التجارية. فقط لا تتوقع بيع الاسهم في أي لحظة.

9. القروض العقارية الممولة من التمويل الجماعي

لا تتبع جميع مواقع التمويل الجماعي نموذج REIT الخاص. يقدم آخرون قروضاً للمستثمرين العقاريين، بتمويل من الجمهور. يعمل مثل هذا. يحتاج المستثمر العقاري إلى قرض إعادة تأهيل الشراء لقلب منزل أو تجديد عقار BRRRR. يتقدمون بطلب مع مُقرض التمويل الجماعي، الذي يوافق على قروضهم ويمولها. ثم يقوم مقرض التمويل الجماعي بجمع الأموال من الجمهور لتعويض خزائنهم.

10. أوراق دين خاصة Private Notes

بدلاً من ذلك، يمكنك إقراض الأموال مباشرةً إلى مستثمري العقارات الذين تعرفهم وتثق بهم، في شكل اوارق دين.

الثقة والمعرفة هي الكلمات الرئيسية هناك. لديك القليل من الحماية، بصفتك مُقرض ملاحظات خاص، إلا إذا واجهت مشكلة في تسجيل امتياز ضد الملكية. وهو ما يثبت غالباً أنه غير عملي في حالة أوراق الدين الخاصة. عبر هذه الادوات، يمكنك التفاوض على الشروط الخاصة بك.

11. اتحادات العقارات وصناديق الملكية الخاصة وما بعدها

عندما تصل إلى حالة المستثمر المعتمد، تفتح الأبواب أمام مجموعة واسعة من خيارات الاستثمار الإضافية. فيمكنك الاستثمار في القروض العقارية، على سبيل المثال. تميل هذه إلى أن تكون مشاريع عقارية تجارية كبيرة، حيث تستثمر الأموال لتصبح مالكاً جزئياً. يشرف المُجمع (المستثمر الرئيسي) على شراء وإدارة الممتلكات، وتكسب المال بشكل سلبي بصفتك مالكاً جزئياً للممتلكات.

بدلاً من ذلك، يمكنك الاستثمار في صناديق الاسهم الخاصة، أو صناديق التحوط، أو صناديق الفرص، وغيرها من الصناديق التي يديرها القطاع الخاص. يستثمر الكثيرون في العقارات بطريقة أو بأخرى، ومعظمهم يلبي احتياجات المستثمرين المعتمدين على وجه التحديد.

لماذا المستثمرون المعتمدون فقط؟ لأنهم لا يحصلون على نفس الحماية والإشراف من الهئيات الناظمة مثل هيئة الاوراق المالية والبورصات الامريكية. هذا هو ثمن الحماية للمستثمرين من الطبقة الدنيا والمتوسطة: إذا كنت تريد تنظيماً صارماً وحماية للمستهلك، فهذا يعني أنك تتخلى عن فرصة الاستثمار في استثمارات ذات مخاطر أعلى وأقل رقابة. هذه من افضل انواع الاستثمار العقاري التي قد يختارها الأثرياء، لأنهم يستطيعون الانسحاب من اللوائح التنظيمية الحمائية.

مخاطر الاستثمار في العقار

ينطوي أي استثمار عقاري على مخاطر ومكافآت - وكلما زادت المخاطر، زادت احتمالية تحقيق مكاسب وخسائر كبيرة في الاستثمار في العقار. بشكل بديهي، نحن ندرك أنه من الضروري تحمل المزيد من مخاطر أي من أنواع الاستثمار العقاري من أجل تحديد افضل انواع الاستثمار العقاري وتحقيق عوائد أعلى. ولكن ما هو المقدار المناسب؟ وكيف يمكنك تحديد مخاطر أنواع الاستثمار العقاري لمعرفة ما إذا كانت فرصة تريد أن تغتنمها؟

في الاستثمار العقاري، حقيقة أننا نشتري عقارات مادية تمنح العديد من المستثمرين مستوى من الراحة. ومع ذلك، هناك العديد من المخاطر التي ينطوي عليها الاستثمار العقاري التجاري والتي يجب مراعاتها جنباً إلى جنب مع القيمة المتوقعة للاستثمار. يساعد وجود أطر مرجعية للمستثمرين لتقدير المخاطر على ضمان أن الاستثمار يتوافق مع احتياجاتهم وأهدافهم وتحملهم.

فيما يلي ثمانية عوامل خطر يجب على المستثمرين أخذها في الاعتبار عند تقييم أي استثمار عقاري خاص:

• مخاطر السوق العامة. جميع الاسواق بما فيها أي استثمار عقاري لها فترات صعود وهبوط مرتبطة بالاقتصاد أو أسعار الفائدة أو التضخم أو اتجاهات السوق الأخرى. لا يمكن للمستثمرين القضاء على صدمات السوق، لكن يمكنهم التحوط من رهاناتهم ضد فترات الازدهار والكساد من خلال محفظة واستراتيجية متنوعة تعتمد على ظروف السوق العامة. تلاحظ هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA): "ما لا تعرفه يمكن أن يؤذيك".
• المخاطر الخاصة. تعتبر المخاطر الشخصية خاصة بأي استثمار عقاري بعينه. كلما زادت المخاطر، زادت العائدات. البناء، على سبيل المثال، سيضيف مخاطر للمشروع لأنه يحد من القدرة على تحصيل الإيجارات خلال هذا الوقت. وعند تطوير قطعة أرض من الألف إلى الياء، يتحمل المستثمرون أنواعاً من المخاطر أكثر من مجرد مخاطر البناء. هناك أيضاً خطر الاستحقاق - احتمال ألا تصدر الوكالات الحكومية ذات الاختصاص القضائي على المشروع الموافقات المطلوبة للسماح للمشروع بالمضي قدماً؛ المخاطر البيئية التي تتراوح من تلوث التربة إلى التلوث؛ تجاوزات الميزانية والمزيد، مثل المخاطر السياسية والمتعلقة بالقوى العاملة.
• مخاطر السيولة. مع الأخذ في الاعتبار عمق السوق وكيف سيخرج المرء من الاستثمار، يجب التفكير فيه قبل الشراء. يمكن للمستثمر أن يتوقع ظهور عشرات المشترين على طاولة العطاءات
• مخاطر الائتمان. طول واستقرار تدفق الدخل للممتلكات هو ما يدفع القيمة. سيكون العقار المؤجر لشركة Apple لمدة 30 عاماً أعلى بكثير من سعر مبنى المكاتب متعدد المستأجرين بإيجارات مماثلة. ومع ذلك، ضع في اعتبارك أنه حتى المستأجرين الأكثر جدارة ائتمانية يمكن أن يفلسوا، كما أظهر لنا التاريخ مراراً وتكراراً. يمكن للسوق الضخم فيما يسمى بعقود الإيجار ثلاثية الشبكات، والتي غالباً ما يقال إنه من أهم مميزات الأستثمار العقاري أنها آمنة مثل سندات الخزانة الأمريكية وتتطلب من المستأجرين دفع الضرائب والتأمين والتحسينات، لكن مميزات الأستثمار العقاري هذه يمكن أن تخدع صاحب أي استثمار عقاري. كلما زاد الاستقرار في تدفق دخل الممتلكات، زاد استعداد المستثمرين للدفع لأنه يتصرف مثل السندات ذات تدفقات الدخل المتوقعة.5
• مخاطر تكلفة الاستبدال. نظراً لأن الطلب على المساحات في السوق يؤدي إلى ارتفاع معدلات الإيجار في العقارات القديمة، فإنها مسألة وقت فقط قبل أن تبرر معدلات الإيجار هذه الإنشاءات الجديدة وتزيد من مخاطر العرض. ماذا لو جعل الاستثماري العقار الخاص بك عقاراً قديماً بسبب وجود منشأة أفضل بإيجارات مماثلة؟ قد لا يكون من الممكن للمستثمر رفع الإيجارات، أو حتى تحقيق معدلات إشغال لائقة.
• المخاطر الهيكلية. هذا لا علاقة له بهيكل المبنى؛ يتعلق بالهيكل المالي للاستثمار والحقوق التي يوفرها للمشاركين الأفراد. يمنح القرض المضمون ذو الأولوية للمقرض ميزة هيكلية على "الميزانين" أو الدين الثانوي لأن الدين الرئيسي هو أول من يتم دفعه؛ تحتل المرتبة الأولى في حالة التصفية. حقوق الملكية هي آخر دفعة في هيكل رأس المال، لذلك يواجه حاملو الاسهم المخاطر الأكبر. المخاطر الهيكلية موجودة أيضاً في المشاريع المشتركة. في هذه الأنواع من الصفقات، يجب أن يكون المستثمر على دراية بحقوقه المتعلقة بمركزه في شركة ذات مسؤولية محدودة، والتي هي إما ملكية أغلبية أو أقلية. سيحدد هذا التعويض الذي سيتعين عليهم دفعه لمدير شركة ذات مسؤولية محدودة عند بيع عقار. إذا كان المستثمر شريكاً محدوداً، فيجب أن يفهم أن إجمالي الارباح سيتم تخفيفه عن طريق التعويض الذي يتم دفعه للمدير ويجب أن يكون لديه فهم لمقدار ارباح الصفقة التي سيحصل عليها إذا نجحت الصفقة. من المهم أيضاً معرفة مقدار رأس المال الذي يتم استثماره من قبل الشركاء المحدودين مقابل المدير؟ هل هم متحالفون؟ هل لديهم "مظهر مماثل في اللعبة؟"
• مخاطر الرفع المالي. كلما زاد الدين على الاستثمار في العقار، زادت مخاطره وزاد طلب المستثمرين في المقابل. الرافعة المالية هي مضاعف القوة: يمكنها تحريك المشروع بسرعة وزيادة العوائد إذا سارت الأمور على ما يرام، ولكن إذا كانت قروض الاستثمار العقاري تحت ضغط - عادةً عندما لا يكون عائده على الأصول كافياً لتغطية مدفوعات الفائدة - يميل المستثمرون إلى الخسارة بسرعة وكثير.

لماذا يجب عليك الاستثمار في السوق العقاري عبر صناديق الاستثمار العقارية REITs؟

يوفر لك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية العديد من المزايا التي قد يتفوق فيها على الانواع الاخرى من الاستثمار العقاري؛ إذ توفر عليك تكاليف المعاملات والسمسرة وكذلك توفر عناء الدراسة المعمقة للسوق والخوف من اتخاذ القرارات الخاطئة، إذ تقوم الصناديق عوضاً عنك بدراسة توجهات السوق لضمان أفضل العوائد. كما تتيح لك صناديق الاستثمار العقارية الانكشاف على الاسواق العقارية العالمية اينما كنت عبر وسيطك المالي. إضافة إلى إمكانية الدخول في الاستثمار عبر صناديق الاستثمار العقارية برأس مال صغير جداً نسبياً، ومع ضمان العائد من توزيعات الارباح من الصناديق. تابع معنا الاخبار والتحليلات للتعرف على أفضل صناديق الاستثمار العقاري.

ما الذي يجب أن تقوم به قبل الدخول في سوق صناديق الاستثمار العقاري؟

إذا كنت جديداً على صناديق الاستثمار العقاري، فقد تكون فكرة شرائها مربكة. ولكن إليك كيف يمكنك البدء في دخول الاستثمار العقاري عبر هذه الصناديق:

خصص مبلغاً للمساهمة الشهرية لتعزيز محفظتك من الاستثمار العقاري

الاستثمار العقاري كما ذكرنا هو استثمار طويل الأجل، فلديك الوقت الكافي لتنمية حفظتك طيلة سنوات شبابك وعملك، من الجيد وضع هدف استثماري شهري والالتزام به، بغض النظر عن مدى جودة أداء سوق الاسهم والسوق العقاري في ذلك الوقت. كما أن مساهمتك في جميع ظروف السوق قد تجعلك تحصد فرص شراء بأسعار منخفضة عند تراجع الأسواق عموماً وتعويض الأوقات التي دخلت السوق فيها بأسعار مرتفعة. يُعرف هذا باسم متوسط ​​التكلفة، ومن المفيد تطبيقه على الاستثمار العقاري خاصتك أيضاً.

البحث في قطاعات الاستثمار العقاري المختلفة

في عالم صناديق الاستثمار العقاري، هناك قطاعات مختلفة يمكنك أن تختار الاستثمار فيها، وليست حكراً على المساكن وتأجير الشقق كما قد تظن، بل تمتد هذه القطاعات إلى أعمال مراكز البيانات والمرافق العامة وتجهيزات شبكات الاتصالات الرقمية واستثمار المستودعات الضخمة وغيرها. إنها فكرة جيدة أن تحاول حصر تلك القطاعات بدلاً من شراء صناديق الاستثمار العقاري بشكل عشوائي، وذلك بسبب أنك ستكون أقدر على متابعة تطورات القطاع الذي تركز عليه دون غيره واتخاذ قرارات أكثر صواباً.

هناك شيء واحد قد ترغب في مراعاته في هذا الصدد هو ما إذا كنت تفضل شراء صناديق الاستثمار العقاري التي تنطوي على احتمالية حدوث نمو هائل، أو إذا كنت تفضل شراء صناديق الاستثمار العقاري التي من المحتمل أن تقرض دخلاً أبطأ ولكن يمكن التنبؤ به بمرور الوقت. إذا كنت منجذباً إلى السابق، فقد ترغب في إلقاء نظرة على قطاع مزدهر مثل صناديق الاستثمار العقاري الصناعية أو صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بمركز البيانات. ولكن إذا كنت تفضل امتلاك أسهم صناديق استثمار عقارية ضمن قطاع أكثر استقراراً ومقاومة للركود، فقد تكون صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية خياراً جيداً.

قم بأبحاثك جيداً عن كل قطاع من قطاعات الاستثمار العقاري تريد الدخول فيه

بمجرد تضييق نطاق قطاعات الاستثمار العقاري المفضلة لديك، ستحتاج إلى معرفة الشركات التي ستضع أموالك فيها. في هذا الصدد، سترغب في إلقاء نظرة على البيانات المالية - كيف تعمل الشركات المختلفة على التدفق النقدي ومدى تأجير ممتلكاتها. قد ترغب أيضاً في تفضيل صناديق الاستثمار العقاري التي تشعبت في اسواق جديدة في السنوات الأخيرة ولديها خطط لمواصلة القيام بذلك.

بالطبع، يمكنك أيضاً إلقاء نظرة على عوائد توزيعات الارباح عند اختيار صناديق الاستثمار العقارية المحددة الخاصة بك. لكن لا تنشغل كثيراً بالارباح وحدها، فهذه مجرد جزء من الصورة الكبيرة. تذكر أنه من الممكن ألا يدفع صندوق الاستثمار العقاري الارباح الأكثر سخاء ولكن لديه الكثير من إمكانات النمو، بحيث أن ما تخسره في دخل توزيعات الارباح، فإنك تكسب في ارتفاع سعر السهم.

كيف يمكنك بدء تداول صناديق الاستثمار العقاري اليوم؟

• افتح حساب تداول حقيقي - قم بزيارة CAPEX.com، وانقر فوق تسجيل وإنشاء حساب وساطة جديد باستخدام بياناتك الشخصية.
• تحميل الوثائق الثبوتية - تماشياً مع الامتثال الصارم لـ KYC، ستحتاج إلى التحقق من هويتك وعنوانك عن طريق تحميل نسخ من جواز سفرك وكشف حساب مصرفي حديث أو فاتورة خدمات.
• إيداع الأموال - اضغط على إيداع الأموال، وحدد المبلغ وعملة الحساب ثم اختر طريقة الإيداع التي تناسبك.
• تداول الأسهم التي ترغب بها - اكتب اسم الصندوق في مثالنا "AMT مثلاً" في شريط البحث. سيؤدي النقر فوق اسم الصندوق الذي اخترته إلى ملء نافذة التداول حيث يمكنك النقر فوق أزرار الشراء والبيع. بمجرد إدخال عدد الاسهم التي تنوي تداولها، يتيح لك النقر على "وضع الأمر: فتح مركز على السهم الذي قمت باختياره.

تعمل شركات الوساطة مثل شركة CAPEX كوسيط مالي مرخص ومنظم ومسجل في الاسواق المالية العالمية من قبل هيئة تنظيم الخدمات المالية في سوق أبو ظبي العالمي (ADGM) (ترخيص رقم 190005) وتمكن المستثمرين من تداول الاسيهم دون الحاجة إلى التواجد في قاعة التداول بأنفسهم. هل تعلم أنه يمكنك البدء في تداول صناديق الاسثتمار العقارية بمبلغ 250 دولار فقط؟ ابدأ اليوم!

الخلاصة حول طرق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية REITs

الاستثمار في الاسهم عبر شركات التداول الموثوقة سوف يوفر لك إمكانية التداول على صناديق الاستثمار العقارية وأي سهم مدرج ضمن سوق الاسهم الامريكي و سوق الاسهم الاوروبي وسوق الاسهم الاسيوي باستخدام الرافعة المالية التي تمكنك من فرصة استثمار مبلغ مالي بسيط في سوق الاسهم عبر افضل منصات التداول, تتطلب مهارة الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية الكثير من الممارسة, اختبر اداء صناديق الاستثمار العقارية باستخدام حساب التداول التجريبي المجاني الخالي من المخاطر على افضل منصات التداول ميتاتريدر 5، سوف يوفر لك خبراء عرب بيرغ كل الدعم والتوجيه والتعليم الذي تحتاجه لبدء عملية الاستثمار على صناديق الاستثمار العقارية REITs.

>> دعنا نبدأ!

ما التالي:

1. اسهم الذهب | كيف يمكنك الاستثمار في اسهم الذهب؟

2. تداول النفط | كيفية الاستثمار في اسواق النفط الخام

3. ما الذي يجب أن تعرفه عن الاستثمار في اسهم الطاقة المتجددة؟